廣州寫字樓消防工程的成本管理總結

時間：2020-07-03 13:59:47

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安裝工程在民用項目中成本占比約20%，并不低，但安裝工程卻一直沒有得到應有的重視，鮮有看到大神寫一寫安裝方面的成本管理經驗總結。

這次，我和大家分享的就是其中的消防工程，做為引玉之磚。根據我經歷的4個項目案例來分析消防工程的成本指標（本次限于室內），希望能給同行在做投資估算、編制目標成本、組織招投標等工作時提供一些參考。

基本情況

消防系統的基本流程是：發生火災－－探測器－－監控中心－－人工確認－－消防設備啟動。

如下圖所示：

消防系統按其功能劃分為兩個部分：

一、感應機構，火災自動報警系統，報警之用；

二、執行機構，滅火、聯動控制系統，滅火之用。

消防工程的成本數據最大的特點是離散性大，因而在制定目標成本或成本分析時，至少分解至第三級。

一、先按部位劃分：地下、地上；

二、再按功能細分為三個子系統：消防栓噴淋系統、報警系統、通風防排煙系統。

如下圖：

上述4個項目均為商業項目，消防工程的范圍僅室內部分，成本數據取定口徑統一為閉口包干性質的合同總價，簽約日期為2016年5月1日前，按老項目執行營業稅。

除上海項目在2017年4月份投入使用外，其余項目均為在建。由于不是結算價，大家在使用數據時可以另外考慮3%-5%的不可預見費，用于設計變更、現場簽證等。

消防成本指標分析－總體

現在先不考慮建筑結構形式、地理位置等項目的特殊性，僅按照簽約合同價和建筑面積，從總體上來看各項目的消防成本指標，如下表：

表2 消防成本指標分析（總體）

從上表中可以看出：青島、濟南、上海這3個項目的地庫消防成本指標均高于杭州項目，目前可以找到的原因是青島、上海2個項目的地庫消防合同范圍中有人防安裝專業的內容。

為了消除特殊因素、增加可比性，我們剔除地下人防安裝專業后的消防成本指標如下表。

表3 消防成本指標分析（總體）－不含人防

從上表的數據我們可以發現以下3點共性：

（1）成本指標從大到小依次是：地下、總體、地上；

（2）3個寫字樓項目的消防成本指標（總體）：約60~70元/m2；

（3）3個寫字樓項目的消防成本指標（地上）：約45~60元/m2。

同時，也發現以下3點特殊性：

（1）上海項目：地下、地上、總體的消防成本指標接近；

（2）上海項目：消防成本指標（總體）高于其他3個項目約50%~90%；

（3）濟南項目：消防成本指標（地下）明顯高于其他3個項目約40%~100%，也高于同為寫字樓的杭州、青島約76%。

對于前面3個有規律性的內容，我們暫且做為經驗保存下來，在下一個案例中去檢討；而后面3個特殊性內容就需要進一步分析原因了。帶著對這3個特殊性的為什么，我重新查閱了圖紙和報價，分析發現：

（1）上海項目：總體消防成本指標高出其他3個項目的主要原因在于業態差異，上海項目由5幢2~3層的斜屋面商業建筑組成，業態則是由餐飲、兒童樂園、大型超市、酒店、影院等；其余3個項目則是寫字樓，有較多的多層建筑，其中青島項目有19,938平方多層建筑、濟南項目有6,032平方多層建筑僅配備了滅火器。因而，雖都是商業項目，但具體業態、建筑類型的差異以及消防設計內容的不同對成本影響較大。

（2）上海項目：通過對比消防設計圖紙，發現地上的噴淋管道、消火栓箱、消防報警的布置和地庫很相似，都比較密集，而且是滿建筑面積分布；占地面積不小，而建筑面積卻偏小，因為最高僅3層；另外本來地庫消防造價就高，現在地庫面積占整個建筑面積比例達23%，相對高，這樣均攤后總體指標就偏高，與地下指標接近。

（3）濟南項目：地下消防成本指標明顯偏高，經查詢設計圖紙與報價，發現濟南報價中也僅僅比其他項目多出了3元/m2的防火卷簾門，影響不大；其二、將濟南的消防單價與其它幾個項目對比，發現濟南的單價偏高，特別是消火栓噴淋系統；其三、與其它項目相比，濟南項目的地下面積更小，占比僅13%，造成地下消防設備、管線密集排布，單方成本偏高。

消防成本指標分析－地下

由于地下消防成本指標一般較高，而即使是純住宅，地庫的消防設計與商業寫字樓等相似度也較高，其數據一般有通用性，故下面單獨對地下消防成本進行分析。

把4個項目的地庫數據提取出來，按照設計內容，再把地庫的造價拆分成消火栓噴淋系統、消防報警系統、通風排煙系統三個子目，分析其構成及成本指標。

表4 消防工程造價指標分析（地下）

由以上數據可以發現：

地下消防成本指標在100元/m2左右（僅濟南因特殊因素偏高50%），三個子系統的關系是消火栓噴淋系統最高、消防報警最低。其中：

（1）消火栓噴淋系統：約50~60元/m2；

（2）消防報警系統：約10~15元/m2；

（3）通風排煙系統：約30~45元/m2。青島項目僅13元/m2，是因為部分通風工程是平戰合用，報價劃入了人防范圍。

消防成本指標分析－地上

杭州項目的地上消防設計比較正常，即每幢建筑均設計了消防報警系統、噴淋系統、消火栓系統。而青島項目、濟南項目分別有19,938平方、6,032平方多層建筑僅配備了滅火器。為了剔除這些特殊性對指標的影響，尋找共性，下面只提取幾個項目中結構、樓層、高度、設計內容最相似的部分單體來分析其成本指標，看看有什么變化。

表5 三個寫字樓相似單體地上工程概況